交作业！最新最真实！滨海湾26个热盘二手成交揭露！

应你们所求，房姐来交作业了。

上周房姐给大家摸查了5大片区的真实二手房情况，5大片区二手市场详情🔎：👉最新！最真实！摸查5大片区，东莞二手房价大起底！

而确实，以虎门为主（主要体现为二手供应较大）的滨海湾片区二手情况，同样备受关注。

一顿操作猛如虎。房姐摸了滨海湾片区26盘，同样呈上新鲜的摸查报告。

来吧～正文开始～

｜滨海湾由四个镇街+新区组成

经过一番摸查，以下这几点，值得留意👇：

第一，目前在各种政策的背景下，滨海湾片区二手市场交易总量减少，业主返价情况少。

第二，整体而言，虎门、长安新房供应少，二手则可选择较多，虎门价格可选区间大，同样二手成交量活跃。虎门与长安相比，虎门的二手房选择多，但城市面貌略差一些；

第三，长安二手房源少，有出现业主静观市场变化，将房源下架的情况。

第四，沙田以新房市场为主，二手成交周期长。沙田虽然不在滨海湾新区范围内，但受到新区辐射，房价仍是洼地。

现在，就先来看看滨海湾片区，地产发展成熟的虎门。

虎门

很多人对东莞最先的认知，是虎门。

多年来，虎门也从未让人失望——GDP练到东莞满级，一条条产业链崛起，一面面城市发展的大旗竖起，迎风而上的姿态，虎门从来不缺。

虎门超过三分之一区域——威远岛板块和沙角半岛板块纳入滨海湾新区红线范围，占新区规划总面积的73.6%，与新区的发展，休戚与共。

| 虎门区位图，仅供参考

虎门作为滨海湾新区的主战场，足以影响整个滨海湾新区的建设成色，这是事关东莞未来30年发展的大计，分量极重。

参考东莞2020年成交前10热盘来看，前三名当中，虎门镇就占了两个楼盘。这是因为，虎门的一手楼盘相对较少，所以二手楼盘交投比较活跃，二手成交量也相对较高。

| 榜单受贝壳门店业务布局影响，仅供参考

来看看虎门二手市场情况。

据贝壳网数据，虎门2月平台成交量共31套，均价约2.6万/平，3月平台成交量56套，均价约2.76万/平。

另外，乐有家近一个月的数据中，虎门月初可能受新政影响签量少，月尾签量也逐渐下降。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

房姐在虎门跑了12个楼盘，一口气摸查到了以下信息。

| 虎门二手楼盘区位图 数据仅供参考

虎门这12个较为知名的楼盘，二手成交均价约2.6～5.1万/平，价差较大。

| 虎门交易情况 2021.4.11 内容仅供参考

📍南部湾万科城

南部湾万科城北面就是虎门新城市中心区，是万科在虎门打造的成熟大盘，曾创下单盘破40亿的热销业绩，其位于南部湾CBD核心，周边交通网络密集，本身配套也比较完善。

其实，该盘也是多次登上虎门热销二手楼盘榜单，是虎门目前体量最大的楼盘。

| 项目体量近35万，共分三期开发

值得一提的是，万科今年拿下的虎门招拍挂地块，刚于4月8日成功备案建设，备案名”滨海之星花园“。项目毗邻虎门标杆大盘南部湾万科城，位于虎门新中心。可戳链接了解地块详情：👉22152元/平！虎门巨无霸有主！万科32亿+配建17%夺下！

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

从贝壳网供需对比中，南部湾新增客源量较平均，房客比有所下降，但仍处于大宁商圈中第一位，客多房少的情况。南部湾万科城2020年4月均价约2.86万/平，直至2021年3月均价约4.17万/平，一直高于大宁商圈均价。

南部湾配套设施齐全，离广深高速出口近，交通便利。目前该小区成交均价约3.6～4.3万/平，小户型二房的约3.6～3.7万/平可以成交，另外四房的成交均价约4万/平起。其中南部湾中介门店人员表示，受到新政的影响，最近一个月的成交量相对之前有所减少。

有两套业主诚信出售的房子，约95平三房挂牌370万，约94平三房挂牌375万。

📍虎门国际公馆

作为目前东莞二手市场销量前三甲之一，虎门国际公馆位于虎门中心区，距离东莞R2线白沙站不足300米，且离虎门火车站近，交通便捷。

| 虎门站效果图，仅供参考

小区洋房一共有17栋，户型方正，104～136平三房多数为双证，161～217平四房为单证，目前挂牌的户型都以双证多，单证少。

这个实力大盘，住户大部分都是企业老板、高管以及白领阶层，居住人群素质高。但是，小区的车位不足，容易出现车辆乱停乱放的现象。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

从贝壳网数据中，虎门国际公馆房客量增加，房客比逐渐减少，目前也处于客多房源少的状态。在2020年4月，虎门国际公馆均价约2.58万/平，到今年3月挂牌均价已涨至约3.69万/平，且一直高于新联商圈均价，排名第二。

虎门国际公馆目前成交均价约3～3.5万/平，挂牌价偏高。其中一套三房约120平挂牌375万。

📍中惠悦峰

中惠悦峰共有八栋洋房，小区较新，属于次新房，小区内的设施较完善。业主自住的较多，入住率约60%，住户素质高，小区的物业服务口碑好，安全性高。

但是，有极少数房源品质一般，出现渗水现象和墙面脱落。

目前中惠悦峰的成交均价约2.6～2.9万/平。其中一套约88平三房挂牌260万，约102平三房挂牌272万，都为诚意房源，装修简易。

📍丰泰东海城堡

丰泰东海城堡分为两期开发，二期相比一期楼间距相对宽一些，且以刚需户型为主，有78-90-98-130-148平户型可选。小区目前居住年轻人较多，刚需客为主。

但是，个别的户型不算特别方正，导致使用率不高，小区人车分流没有处理好。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

从贝壳网数据中，新增房源和新增客源量成正比，但是仍然处于供需不足的状况。

丰泰东海城堡的成交均价约2.8～3.1万/平，挂牌价偏高。其中一套约90平挂牌280万。相比起中惠悦峰，丰泰东海城堡的楼盘大，小区入住人多，生活上比中惠悦峰便利，而中惠悦峰有较新的优势。

📍万达华府

万达华府位于虎门中心区域，在万达广场旁边，如此优越的商圈资源，生活配套完善且便利。但由于在商场附近，晚上可能会有噪音影响。

该小区分别有洋房和公寓，洋房涵盖了三房和四房户型，不足的是，三房户型只有一个卫生间，甚至部分高层住宅也临近高压杆。居住的人群主要为周边的上班族，租户约占40%。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

万达华府最近的房客比增加，但在万达商圈处于较后的排名，低于该商圈的房客比。

自带完善商业配套，万达华府的洋房成交均价约4.1～4.9万/平，挂牌最高有超5万/平的，是目前虎门二手市场中价格较高者。据贝壳网数据，万达华府均价一直超过万达商圈25个挂牌小区的平均值，且从2020年4月至2021年3月，与均价的价差越来越大。

洋房挂牌的房源少，公寓多且诚意房源充足。有一约147平四房业主挂牌600万，约92平三房挂牌400万，均为诚意房源。

📍虎门万科云城

同样在虎门万达商圈的虎门万科云城，小区配套成熟。小区内车位充足，有独立的健身设备、室外游泳池、儿童游乐场所等，并且自带私立幼儿园。

二期的楼距较近，采光一般，且临近滨海大道受到噪音的影响。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

虎门万科云城成交价较高，均价在万达25个挂牌小区中排名第一，小区次新为其中的原因之一，另外万科自带物业，管理完善，近30天新增客源量不断增加，挂牌房源多，诚意房源不足，目前均价约4.6～5.1万/平。

📍虎门碧桂园一期、二期

虎门碧桂园分为一期和二期。一期小区大，二期仅有8栋楼，社区相对比较小。小区的配套基本成熟，有泳池、儿童活动场所、羽毛球场，但缺少篮球场。

来看看周边的环境，附近较多自建房，且工厂多，整体城建面貌略差一些。

| 虎门碧桂园一期，数据来源：贝壳网，仅供参考

在二手市场方面，虎门碧桂园一期比较受客户欢迎，目前成交均价约3.3～3.4万/平，挂牌均价偏高，约3.9万/平。

贝壳网数据中，均价在万达25个挂牌小区中排名第三，在2020年4月至2020年7月碧桂园一期均价低于万达商圈平均值，然而，2020年8月反超该商圈的均价，且一直保持高于该商圈均价水平。供需对比中，三月份房客量比相对低。

3月初，碧桂园一期有一套106平三房以361万元成交。

| 虎门碧桂园二期，数据来源：贝壳网，仅供参考

在万达商圈中，虎门碧桂园二期客房量相对较低，排名略靠后。贝壳网挂牌均价约3.4万/平，实际成交均价约3.2万/平。

长安

丰厚的积累，令长安近年迎来丰收期。

在2019年开始，长安连续两年成为全市GDP榜首。而在2020年，成为GDP冲破800亿的镇街。

长安，是整个东莞，完整经历“来料加工-产业升级-高新产业-自有世界品牌”产业发展的镇街。能取得这样的佳绩，与长安的基底密不可分。

滨海湾新区的产业，同样充满长安的影响。

全市GDP榜首的长安，新盘供应极度短缺，在2020年，创下多次快速售罄的记录。

来看看长安的二手市场情况。

目前长安的二手房源十分少。据贝壳网数据，长安2月平台成交量共5套，均价约3.01万/平，3月平台成交量43套，均价约3.32万/平。

另外长安乐有家网签量中，成交呈缓慢状态，总数量偏少。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

随着片区的多项利好兑现，业主开始下架房源，静观市场变化。成交方面，不少业主挂牌价格偏高。

| 长安二手楼盘区位图 数据仅供参考

长安较为知名的8个楼盘，成交均价约3.1～5.9万/平，在万达、万科商圈的价差较小。

| 长安交易情况 2021.4.11 内容仅供参考

📍长安花园

长安花园位于白沙岭百花片区的中心位置，共约17万平的大规模社区，分为四期开发。周边的配套设施完善。

一楼采用的是架空层结构，人车分流，活动空间也较多。小区的入住率高，约95%，住户大部分在附近工作。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

长安花园在长安新区20个小区中挂牌均价排名第一。长安花园均价一直高于长安新区商圈的均价，从2020年4月至2021年3月，与长安新区商圈均价的价差越来越大。房客量较为平均，新增房源少，仍然处于客多房少的情况，挂牌的仅13套，其中三房的只有6套。

小区的成交均价约3.7万～3.9万/平，目前三房挂牌都在4万/平以上，价格偏高，实际成交约3.8万/平，返价情况少。其中一套约130平三房挂牌580万，虽然单价较高，但是送了一个约100多平的平台；另外约97平三房挂牌380万。

📍万科金色悦府

据门店了解，万科金色悦府不仅挂牌房源少，诚意房源同样极少，基本只有2-3套。小区主要有77平两房，95平、98平三房，两房成交均价约4.5～4.6万/平，三房成交均价约4.7～4.8万/平，三房挂牌价格偏高，部分挂牌约5万/平。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

在贝壳网数据中，万科金色悦府近30天房客量逐渐增多，同时也有新增的房源，但供需不平衡，房源紧俏。最近一个月内有95平三房约450万成交，77平两房约350万成交。

万科金色悦府周边有万达广场，小区内设施一般，没有游泳池。小区朝北户型靠近马路，噪音影响比较大。

｜位于长安中心区内的万达广场，图源：欢乐长安

受区位的影响，小区靠近深圳松岗，在万科金色悦府居住的大部分都是深圳人，小部分是本地人，且租客比较多，居住人口流动性大。

📍四季豪园

四季豪园内有洋房和别墅，洋房以107平以上三房至五房为主。小区内配套设施完善，物业管理好。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

据贝壳网数据，四季豪园在增田8个挂牌小区中均价排名第二，小区均价一直高于增田片区均价。近30天新增房源量少，房源紧俏。

由于小区对面是vivo的研发中心，部分挂牌的业主看到研发中心在建，于是将房源下架。所以目前四季豪园的挂牌房源少，诚意房源几乎接近为零。

｜OPPO长安研发中心，设计意向图

2021年四季豪园几乎没有成交的房源，参考目前挂牌和上一年的成交价，目前四季豪园洋房均价约4.6～5万/平。有门店表示，部分业主看完房，和客户交谈价格的时候就决定不卖了。

📍信义怡翠豪园

信义怡翠豪园在二环路与体育路交汇处，附近有长安中心广场、长安人民政府，且离长安公园仅。主力户型有110-170平的三房至四房洋房，业主多为周边公司的高管、老板，租客也比较多。

小区的成交均价约4.6～4.8万/平，最近成交两套三房洋房约550万和570万，均价约4.7万/平。另外，挂牌的房源少，诚意房源约有2套，其中一套在顶楼的125平洋房挂牌580万。

📍万达中央公馆

万达中央公馆共9栋，均三栋配套一个花园，小区内有水池、滑滑梯等，能够满足住户休闲活动。

自带万达商业圈，沃尔玛购物商场、长安公馆也在附近，生活便利。其中，8栋和9栋靠近国道，会有部分造成噪音影响。

小区目前栋成交均价为4～4.8万/平，挂牌诚意房源中，两房户型比三房户型多，其中80平两房挂牌330万。

📍长安万科中心

长安万科中心有住宅与公寓，包括约70-97平两房至三房。小区租户约占50%，大部分为企业高管和白领，素质高，少部分为外籍租客。

万科商圈，小区楼下即为万科广场，生活购物便利，周边设施完善。唯一不足的是，小区面积少、绿化少，环境较为嘈杂。

| 数据来源：贝壳网，仅供参考

据贝壳网数据，长安万科中心均价在10个中心区排名第一，房客比低于该区域平均值，但是房源仍然不足。

拥有极佳的商圈中心片区，再加上万科品牌物业，长安万科中心目前均价约4.2～4.8万/平，其中107平三房诚意房源挂牌508万。

沙田

在滨海湾新区的概念清晰之前，沙田便一直担任滨海区片区的居住新区角色。

贯通广-莞的南沙大桥，只落位于沙田，这座桥，使沙田处于广州、深圳两大都市圈的中心区域，享受着广深港直接辐射。

｜连接沙田与广州的南沙大桥

一条沿江高速，同样极大拉近了沙田与深圳的距离，使得沙田与长安、虎门，站在同一战线上，享有的是“前海西”的高度。

| 广深沿江高速，经沙田，直通穗莞深三城

而确实，作为滨海湾片区的销量担当，沙田多次捧走销冠之位。

再来看看沙田的二手市场情况。

据贝壳网数据，沙田2月平台成交量共7套，均价约1.82万/平，3月平台成交量14套，均价约1.8万/平。

另外沙田乐有家网签量中，3月的总成交量少。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

房姐在沙田选取的楼盘不多，以下为较知名的6个楼盘最新二手市场情况。

| 沙田二手楼盘区位图 数据仅供参考

六个楼盘二手成交均价约2.2～2.8万/平，价差较少。

| 沙田交易情况 2021.4.11 内容仅供参考

📍滨江豪园、沙田碧桂园

作为沙田的大盘之一，滨江豪园本是由东莞庄士房地产开发有限公司开发建设，后被碧桂园收购，所以现在滨江豪园和沙田碧桂园打造成为同一片区。

具有物业管理好的优势，小区内基础设施完善。目前住户大多为年轻的家庭，约占80%，主要是本地事业单位工作或经商人群。随着入住率提高，可能会出现车位不足的现象。

由于开发时间不同等原因，滨江豪园和沙田碧桂园的价格不统一。

| 沙田碧桂园，数据来源：贝壳网，仅供参考

| 滨江豪园，数据来源：贝壳网，仅供参考

据贝壳网数据，近30天，沙田碧桂园和滨江豪园新增房客量较多。沙田碧桂园挂牌均价约2.7万/平，位列沙田镇28个挂牌小区中第五，且沙田碧桂园均价一直高于该片区均价，而滨江豪园挂牌均价2.4万，排名第十。

滨江豪园9-14栋二手成交均价约2.4万/平，沙田碧桂园成交均价约2.5～2.7万/平。因有部分房源并未满2年，四房的房源少，挂牌的主要都为三房房源。其中一套约92平三房，业主挂牌248万。

据门店了解，该片区的业主成交态度较友好，有一定的诚意房源，返价现象相比上年少了很多。

📍汇景凯伦湾花园

汇景凯伦湾花园分为八期开发，高层有12栋，其他以别墅为主。高层户型方面有二房至四房可选。

小区内的配套设施完善，值得一提的是，可独享长达约6公里的私家江岸，只供业主使用，为跑步、散步提供了优质的环境。且周边的生活配套便利，小区附近有菜市场、超市等。

｜沙田日落景观（图源：东莞沙田）

目前小区均价约2.3～2.5万/平，其中二房带精装77平挂牌190万，三房104平带精装挂牌265万，四房128平挂牌300万，三套都为诚意房源。

据了解，存在一部分不诚心卖的业主，或者挂牌价格较高，在新政的影响下，返价现象较少。且现在成交的以刚需客为主，投资的相对少一些。

📍碧桂园柏丽湾

一线江景，空气清润，碧桂园柏丽湾拥有近千米的水岸长堤，具有丰富的江景资源。

项目位于沙田滨江路，规建洋房和别墅，小区配有约5000平的泳池，篮球、羽毛球场等配套设施。在物业管理方面，小区采用智能识别系统，安全系数高。

目前小区成交均价为2.2～2.5万/平，在3月初，一套97平三房洋房226万成交。

| 数据来源：贝壳网

🌟另外，厚街也属于滨海湾片区，但是上一期房姐已经给大家写过，所以这一篇没有提及到关于厚街的二手市场情况。🔎详情可看：👉最新！最真实！摸查5大片区，东莞二手房价大起底！

房姐有话：

在滨海湾片区，受新政影响成交量比年前减少，业主心态较好，虎门、沙田的诚意房源不算太少，整个片区的返价现象比以往少了，成交呈缓慢状态。

同样，市场目前存在很多观望的业主和买家。房姐建议大家看房的时候，可以多跑几家门店，找个靠谱的中介，去除某些水分，能得出对片区真实房价水平的认识。

虎门二手市场，项目多、选择多，具体要买哪个，需要根据自身去细细考量。想在虎门、长安置业的，不妨可以多去淘一淘二手，也许会有收获。

只希望买了沙田的投资客，能够搞清楚“滨海湾新区”与“滨海湾片区“的差别。

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